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分析材料范文：中小房地產(chǎn)企業(yè)融資分析材料是由范文詞典為您精心收集，希望這篇中小房地產(chǎn)企業(yè)融資分析材料范文可以給您帶來幫助，如果覺得好，請把這篇文章復(fù)制到您的博客或告訴您的朋友，以下是中小房地產(chǎn)企業(yè)融資分析材料的正文：

　　一、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀與渠道分析

　　(一)房地產(chǎn)資金來源現(xiàn)狀

　　房地產(chǎn)資金現(xiàn)在主要來自七個方面，國內(nèi)貸款，利用外資，外商直接投資，自籌資金，企事業(yè)單位自有資金，購房者的定金和預(yù)付款以及其它資金。1~11月，國內(nèi)貸款、自籌資金和其他資金來源占當期房地產(chǎn)開發(fā)全部資金來源的76.4%，其中直接國內(nèi)貸款融資占所有資金來源的26.4%，與去年同期相比，國內(nèi)貸款金額同比增長5.75%，利用外資金額同比增長10.12%，增幅很大。行業(yè)資金來源結(jié)構(gòu)存在嚴重缺陷，銀行貸款數(shù)量巨大。

　　圖

　　2.16房地產(chǎn)行業(yè)不同資金來源所占比重

　　(二)本期不同渠道融資金額變化

　　圖2.17不同渠道融資金額變化

　　8月份以來，房地產(chǎn)投資的各種渠道中，自籌資金、定金及預(yù)付款、利用外資、外商直接投資和其他資金均呈現(xiàn)回落趨勢，而國內(nèi)貸款和企事業(yè)單位自有資金在10月止跌反彈，略有增長。

　　(三)現(xiàn)有七大融資方式剖析

　　受一系列宏觀調(diào)控政策影響，金融機構(gòu)、特別是銀行都提高了對房地產(chǎn)行業(yè)貸款的要求，開發(fā)商通過其它渠道融資的需求大增，面對資金的瓶頸，現(xiàn)行解決的途徑并不是很多。

　　1.國內(nèi)銀行貸款：

　　銀行貸款是房地產(chǎn)開發(fā)商趨之若鶩的主要融資渠道。雖然央行121號文件規(guī)定，銀行貸款現(xiàn)階段從緊，對于項目開發(fā)程度和開發(fā)商自有資金的開門檻，將大多數(shù)開發(fā)商排除在門外。但是，對于企業(yè)而言，便捷，成本相對較低，財務(wù)杠桿作用大的銀行貸款有著致命的誘惑，更何況，其還債壓力大等缺點還可以通過調(diào)整長期負債和短期負債的負債結(jié)構(gòu)加以規(guī)避。同時，房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)目前仍普遍被銀行視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，商業(yè)銀行的信貸熱情絲毫未減。

　　2.信托項目融資：

　　信托是目前房地產(chǎn)業(yè)新興的融資熱點，從到，全國共發(fā)行房地產(chǎn)信託163只，融資額175.8億元。信托資金的分量遠不足以支撐行業(yè)的發(fā)展，之所以大受青睞，主要是它在串接多種金融工具方面獨具優(yōu)勢：一可以引入海外基金，二可以充分國內(nèi)的產(chǎn)業(yè)投資信托基金，三可以以固定回報的方式，以股權(quán)投資方式進入項目公司，四可以在適當?shù)臅r候?qū)㈨椖抗景b上市，五可以完成項目前期建設(shè)，使項目符合銀行貸款條件，對融資渠道的整合提升具有積極的作用。

　　3.海外房產(chǎn)基金：

　　國外房地產(chǎn)基金看好以上海為主的中國房地產(chǎn)市場。摩根士丹利下屬房地產(chǎn)投資基金rsref、荷蘭國際房地產(chǎn)、瑞安集團、新加坡嘉德置地等紛紛出手。目前國際資本絕大多數(shù)都集中在基金上，借財務(wù)管理公司、投資公司等形式介入。海外基金雖然前景遠大，但對于如饑似渴的中國房地產(chǎn)來說難解近渴，更何況，現(xiàn)行政策和法律的障礙以及國內(nèi)企業(yè)動作的不規(guī)范和房地產(chǎn)市場的不透明，都造成了國際資本的進入。

　　4.國內(nèi)產(chǎn)業(yè)基金：

　　毫無疑問，利潤率相當豐厚的房地產(chǎn)市場對證券市場上現(xiàn)有的6000億元的私募基金而言，吸引力是致命的，然而，有關(guān)產(chǎn)業(yè)基金法律的缺位，卻難以讓人無視風險的存在。目前這些資金也是借財務(wù)管理公司、投資公司等形式存在，自然，在具體運作上缺乏規(guī)范，留有隱患。

　　5.非上市股權(quán)融資：

　　土地儲備豐富的沒有資金，資金充備的拿不到地，強強聯(lián)合似乎給房地產(chǎn)融資開辟嶄新的渠道。然而，股權(quán)投資雖然可以充實自有資金，但一般房地產(chǎn)企業(yè)注冊資金額較小，不會輕易出讓控股地位，也不甘心將大部分開發(fā)利益拱手相讓，只能眼巴巴的看一場城市運營商和專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商等實力雄厚公司的并購秀。

　　6.上市融資：

　　上市是企業(yè)獲取資金，實行資本運作的主要方式之一，也是企業(yè)品牌提升的良好應(yīng)。然而中國證監(jiān)會的《關(guān)于進一步規(guī)范股票首次發(fā)行上市有關(guān)工作的通知》讓大多數(shù)房地產(chǎn)公司只能望洋興嘆。新規(guī)則面前，真正有實力，守規(guī)矩的開發(fā)商方可順利上市，然而在目前開發(fā)商數(shù)量過多、信用水平普遍低下的情況下，欲通過大規(guī)模的上市解決行業(yè)性的資金短缺，并不現(xiàn)實。

　　7.債券發(fā)行：

　　先不說我國債券市場的規(guī)模相對較小，交投清淡，發(fā)行和持有的風險，因為根據(jù)《公司法》，發(fā)行債券主體要求嚴格，只有國有獨資公司、上市公司、兩個國有投資主體設(shè)立的有限責任公司才有發(fā)行資格，而且對企業(yè)資產(chǎn)負債率、資本金以及擔保等都有嚴格限制，這同樣注定了大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)對發(fā)行債券只能好夢難圓。

　　總而言之，房地產(chǎn)融資額度巨大，單純依靠銀行貸款或其他方式都不能完全解決問題，需要進行金融產(chǎn)品創(chuàng)新組合。同時，構(gòu)建房地產(chǎn)證券公的法律體系，盡早出臺《產(chǎn)業(yè)基金法》，完善現(xiàn)有的《公司法》和《證券法》，搭建房地產(chǎn)企業(yè)融資領(lǐng)域制度平臺，才能有效支撐房地產(chǎn)行業(yè)健康有序的發(fā)展。

　　(四)房地產(chǎn)企業(yè)融資新動態(tài)

　　1.與海外基金的合作：

　　海外的房地產(chǎn)基金一改對中國房地產(chǎn)市場的觀望態(tài)度，投資的欲望轉(zhuǎn)強。目前雷曼兄弟、德國房地產(chǎn)投資銀行、英國grosvenor、美國凱雷、荷蘭rodamco等海外基金正在變得非常積極。上海復(fù)地已與摩根士丹利房地產(chǎn)基金達成合作協(xié)議，雙方將合作投資約5000萬美元建設(shè)“復(fù)地雅園”項目。順馳中國控股公司和摩根士丹利房地產(chǎn)基金宣布合資設(shè)立項目公司，投資房地產(chǎn)。由荷蘭國際集團和北京首創(chuàng)集團在海外共同募集成立的“中國房地產(chǎn)開發(fā)基金”在京投資的“麗都水岸”項目正式進入市場。金地集團與摩根士丹利房地產(chǎn)基金ⅳ(下稱msref)、上海盛融投資有限公司共同出資設(shè)立項目公司，摩根士丹利房地產(chǎn)基金出資55%。

　　2.籌備赴港上市：

　　赴港上市將使地產(chǎn)公司增加國際化的色彩，通過與國際資本市場的接軌來提升自身的運營能力，故繼首創(chuàng)置業(yè)之后，上海復(fù)地也在香港聯(lián)交所正式掛牌，順馳與香港匯豐銀行簽訂上市保薦人協(xié)議，也啟動香港上市(來源：中國文秘資源 http://.zgdoc)之旅。

　　廣州富力地產(chǎn)、中山雅居樂集團均在港上市。北京soho中國、上海仲盛地產(chǎn)等內(nèi)地知名地產(chǎn)商，均有意在條件成熟時到香港發(fā)行h股。內(nèi)地首支地產(chǎn)信託基金越秀城建在香港上市了，它的上市為地產(chǎn)融資提供了一個新的渠道。

　　3.土地資金強強聯(lián)合:

　　從華潤成功入主萬科之后，房地產(chǎn)行業(yè)大開強強聯(lián)合之風。soho中國和華遠集團簽訂關(guān)于尚都項目合作的系列協(xié)議。雙方采用股權(quán)合作的形式，soho中國負責二、三期開發(fā)，華遠持負責一期銷售。天津泰達集團全額認購萬通地產(chǎn)增發(fā)的3.08億股，擁有了萬通地產(chǎn)27.8%的股權(quán)，成為萬通地產(chǎn)的戰(zhàn)略投資人。

　　國內(nèi)十余家知名房企聯(lián)手打造的行業(yè)連鎖的組織——中城聯(lián)盟的第一個實質(zhì)性地產(chǎn)項目也正式進入實施階段，鄭州聯(lián)盟新城在鄭州破土動工。

　　8.31之后，“收購兼并”也是一波剛息一波又起，合作開發(fā)似乎成了房地產(chǎn)行業(yè)有別于其它行業(yè)的特色之一。10月11日，萬科企業(yè)股份有限公司與招商局地產(chǎn)在深圳蛇口簽訂協(xié)議，雙方各自投資675萬元分別取得45%的股權(quán)，聯(lián)合開發(fā)位于天津西城區(qū)的占地342.81畝的住宅項目。

　　(五)房地產(chǎn)融資渠道再添新品

　　1.典當融資:

　　典當以其快速、短期、便捷的特性，成為中小開發(fā)商的融資渠道之一，利用手上包括不動產(chǎn)在內(nèi)的不易變現(xiàn)資產(chǎn)來換取企業(yè)所急需的后續(xù)發(fā)展資金，典當行業(yè)作為銀行信貸融資的拾遺補闕，已開始顯現(xiàn)出其靈活便捷的特性，為房地產(chǎn)個人投資和中小企業(yè)融資提供了全新途徑。

　　一些手中已經(jīng)有新項目開工的發(fā)展商，由于前期資金尚未回籠，銀行貸款又遲遲未到位，因此短期資金壓力對地產(chǎn)來講也很難度過。所以為此目的而走進典當行的地產(chǎn)企業(yè)也在增多。以上海為例，在華聯(lián)、恒隆等典當行里，各企業(yè)都在融資。恒隆典當行日前就剛剛接受一筆房產(chǎn)整體項目的典當?shù)盅喝谫Y，融資協(xié)議總額度達到2000萬元。“土地典當”的方式也受到許多城市開發(fā)商的追捧。

　　2.外資銀行貸款:

　　外資銀行放開人民幣業(yè)務(wù)為國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資新添又一渠道，但外資銀行普遍認為中國的房地產(chǎn)開發(fā)很不規(guī)范，存在風險較大，不會輕易開辦房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)，因此經(jīng)營人民幣業(yè)務(wù)對于緩解目前國內(nèi)開發(fā)商融資困難的作用不大，同時外資銀行對其貸款的審批和評估遠比中資銀行嚴格。

　　二、股權(quán)融資渠道選擇與分析

　　(一)nasdaq上市融資

　　優(yōu)點：如果上市融資成功則迅速與國際資本市場接軌，并解決企業(yè)發(fā)展的資本瓶頸;

　　難點：1)從已在nasdaq上市和準備上市的中國企業(yè)來看，均為處于行業(yè)上升階段的高科技類公司，目前尚無中國的房地產(chǎn)公司在nasdaq首次公募發(fā)行上市的案例，海外投資者對該類公司的投資興趣與估值預(yù)期難以判斷，至少尚未形成市場熱點。因此，若想通過ipo在nasdaq上市，應(yīng)先與有關(guān)的投資銀行和海外基金進行實際溝通，摸清自己的市場定位;2)若通過反向收購借殼在nasdaq上市，可暫時避開行業(yè)問題和投資者預(yù)期，但買殼上市法律風險較高，需支付一定成本，而后期進行增發(fā)融資難度并未減輕，仍會面臨上述提到的各種問題。

　　分析判斷：nasdaq上市融資成功收益最大，操作難度最高。

　　(二)香港上市

　 中-國-文秘-資源網(wǎng) - 您身邊免費貼心的文秘-專家 - 歡迎-訪問WwW.ZgdoC優(yōu)點：1)如果ipo融資成功仍可進入國際資本市場，解決企業(yè)發(fā)展的資本瓶頸，轉(zhuǎn)變身份;2)地產(chǎn)類的行業(yè)概念不會成為上市障礙;

　　缺點與難點：1)香港市場對國內(nèi)地產(chǎn)類公司估值水平較低，融資額度被降低，成本提高;2)上市審查嚴格、監(jiān)管力度均比國內(nèi)市場高。

　　分析判斷：從收益角度而言較為中庸，但從操作角度以及短期內(nèi)給公司提供有效的資金支持看不失為一個選擇。

　　(三)國內(nèi)a股上市

　　優(yōu)點：1)市盈率估值水平仍較海外市場高，融資成本低;

　　2)股權(quán)分置辦法已啟動，發(fā)起人股的流通性問題基本解決;3)從案例看，6月，保利房地產(chǎn)股份有限公司的首發(fā)申請獲批。其后，金地集團(600383)的增發(fā)獲通過;萬科a(000002)和金融街(000402)的再融資申請皆獲批準，a股市場對方地產(chǎn)企業(yè)融資需求持歡迎態(tài)度;

　　缺點：1)a股市場股票未來形勢難以判斷;2)審批嚴。

　　分析判斷：上市收益較高，但短期內(nèi)ipo不具有可操作性。

　　(四)私募基金

　　國際資本市場有大量資金，它們十分看好中國的高增長性和增長空間，非常樂意到中國來進行私募投資。戰(zhàn)略私募是指通過非公共市場的手段定向引入具有戰(zhàn)略價值的股權(quán)投資者，即戰(zhàn)略投資者。其優(yōu)勢主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

　　首先，可以幫助企業(yè)改善股東結(jié)構(gòu)，同時建立起有利于上市的治理結(jié)構(gòu)、監(jiān)管體系、法律框架和財務(wù)制度。

　　其次，可以幫助企業(yè)比較好地解決員工激勵問題，建立起有利于上市的員工激勵制度。

　　第三，可以通過引入戰(zhàn)略資本幫助企業(yè)迅速擴大規(guī)模，從而在未來上市的時候更容易獲得投資者的追捧。

　　第四，戰(zhàn)略投資者(特別是國際戰(zhàn)略投資者)所具有的市場視野、產(chǎn)業(yè)運作經(jīng)驗和戰(zhàn)略資源可以幫助企業(yè)更快地成長和成熟起來，也更有可能產(chǎn)生立竿見影的協(xié)同效應(yīng)，在較短的時間內(nèi)改善企業(yè)的收入、成本結(jié)構(gòu)，提高企業(yè)的核心競爭力并最終帶來企業(yè)業(yè)績和股東價值的提升。

　　最后，比較而言，戰(zhàn)略投資者更加著眼于未來市場的長期利益，而不像金融投資者那樣往往尋求短期的投資回報。筆者一直認為，中國大多數(shù)企業(yè)面臨的最主要的問題其實不是資金的問題，而依次是產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)、治理結(jié)構(gòu)、運營機制以及產(chǎn)業(yè)運作經(jīng)驗的問題。戰(zhàn)略性私募恰恰在這幾個方面都能夠為企業(yè)帶來直接的助益。

　　私募的3種模式

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　　增資擴股：企業(yè)向引入的投資者增發(fā)新股，融資所得資金全部進入企業(yè)，有利于公司的進一步發(fā)展;比如興業(yè)銀行通過私募引入香港恒生銀行、新加坡政府直接投資公司以及世界銀行下屬的國際金融公司，獲取資金27億元人民幣;

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　　老股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)：由老股東向引入的投資者轉(zhuǎn)讓所持有的新東方股權(quán)(當然是高溢價)，滿足部分老股東變現(xiàn)的要求，融資所得資金歸老股東所有;比如，易趣在去年3月由美國最大的電子商務(wù)股份公司ebay出了3000萬美元買了30%的股份，今年又花1.5億美元買了余下股份，前提是ceo邵亦波必須留在公司服務(wù)至少5年。

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　　增資和轉(zhuǎn)讓同時進行：可以兩全其美。今年2月，當當網(wǎng)完成第三輪私募，老虎科技基金以1100萬美元的代價入股，占到當當15.7%的股份。而idg等當當網(wǎng)的老股東也順利套現(xiàn)350萬美元,獲利3倍以上。

　　在進行戰(zhàn)略性私募的時候應(yīng)該著重考慮以下幾類目標投資者：

　　第一類是全球領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)巨頭，它們既是我們標桿也是我們的一個潛在出口，同時它們的參與對企業(yè)在資本市場的價值能夠起到巨大的拉升作用。

　　第二類是亞洲或者港臺地區(qū)急于或已經(jīng)進入中國的同行，它們是競爭對手也是合作伙伴。

　　第三類是同自己有上下游關(guān)系的、或者雖然沒有上下游關(guān)系但是在資源和業(yè)務(wù)上能夠形成互補的境內(nèi)外企業(yè)，從協(xié)同效應(yīng)和多元化發(fā)展的角度看，它們可能會對募集企業(yè)有相當大的興趣。當然私募相對于公募市盈率較低，募股價格偏低，這也是不得不考慮的問題。

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